登录 | 注册

加大供给、保障扩围,改善市场预期

点击次数:8286
发布时间:2017年06月29日

    2017年4月1日,住房城乡建设部和国土资源部联合出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,《通知》明确增加租赁住房有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房,盘活存量住房资源。(八)继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式,实行实物保障与租赁补贴并举,推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应,扩大公租房保障范围,多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理,加强信息公开,确保公平分配。

    北京市国土资源局2017年4月12日印发《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,提出今后五年全市计划供应住宅用地6,000公顷,包括国有建设用地5,000公顷,集体建设用地1,000公顷,以保障建设150万套住房用地需求。2017年,北京住宅供地计划也相应调增,此次计划供应住宅用地1200公顷,其中国有建设用地1000公顷,集体建设用地200公顷,以保障30万套住房建设需求,其中产权类住房20万套,租赁住房10万套。今后5年全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。

    在供地空间布局上,北京市将严格落实“中心城区、中心城区以外的平原地区、生态涵养区”的区域功能定位:中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%,生态涵养区土地供应量不高于15%。其中,城市副中心、新城、“三城一区”等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上。

    5月,北京市规划国土委发布2017年度绩效任务,明确将严格落实新编制的城市总体规划,严格管控生态红线和城市开发边界。其中,今年二环内将禁止新增建设用地,四环内严控新增建设用地。

   同时,自住房迎来供应高峰。为进一步筹集自住房房源,除自住房新增供地提供房源之外,北京市市住建委还将部分剩余限价商品房约8900套统一收购后,转化为自住房对外销售。2017年全市计划供应住宅用地达1200公顷。与2017年原计划相比,自住房用地由83公顷大幅增加到200公顷,供应5万套。4月7日,北京在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点,以解决新北京人的住房困难。

   分析:北京市通过严格执行重点考核等形式来保障供给。从一季度执行情况来看,北京已供应经营性用地约230公顷。其中,商品住宅供地161公顷,是去年同期的6.2倍,是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。本次调控从供给端入手,未来供需结构有望改善。

    供给端政策对于引导市场预期将产生正面影响。中长期看,住宅用地供应量并没有显著增加,但该计划较北京市2017年原供地计划调升240公顷,其中自住房用地+商品房用地大幅增加150%至650公顷,短期内或有效缓解房价上涨压力。

    重点关注:

    1、供应计划上调

    新计划下,北京住宅供地计划较之前版本上调至1200公顷,与2016年计划持平,其中保障性安居工程用地供应较原计划增加200公顷,商品住宅用地较原计划增值1.5倍,由260公顷增加至650公顷。

    未来5年5000公顷的国有建设住宅用地供应,为过去5年7400公顷计划供应量的68%,为过去5年实际住宅土地供应量的90%。不应将5000公顷的土地供应量少于过去5年而理解为低于预期,相反,北京已经逐步进入存量房市场,存量房交易在未来势必将逐步承接更多的需求,保持比过去5年略少的住宅用地供应是合理的,这也和《北京城市总体规划(2016年—2030年)》中适度增加居住用地供应规模表态一致。

    2、结构明确划分

    今年《计划》中对于2017年的新增住房有了明确且量化的指标,而且对于其中各个住房的种类也有了详细的区分,亮点集中在几大70%:

    第一个70%:未来五年计划供应的150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。

    第二个70%:产权类住房中,商品住房约占70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。按此计算,未来北京将供应约70万套商品住宅,其中49万套为自住型商品房或中小套型商品房。而且2017年计划供应更多产权类住房,按25万套的70%计算,对应2017年将有17.5万套住房土地供应。

第三个70%:此次供应计划同时对供给区域做了规范。中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%,生态涵养区土地供应量不高于15%。其中,城市副中心、新城、“三城一区”等范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上,意味着此次土地供给更多集中在非核心区域。伴随着产业和人口的外移,将有政策持续落地,意味着在环北京区域提前布局将享受首都产业和人口外移所带来的红利。